自我国房地产商品化以来，房屋价格不断上涨，致使很多中介和炒房者抱着房价会一直上涨的观点，处于一种莫名的狂热状态。不断地在网上鼓动大家赶紧买房。事实真的如此吗？房价会一直上涨吗？让我们寻本溯源，从一切开始的地方去探究，房价到底会怎样走？

房子为什么会成为商品？

从1956年开始，我国对资本主义制度下的房屋政策进行改造，房屋全部收归国有，实行福利分房制度。那时候的房子由企事业单位自主承建，然后根据一定的条件去分配给所在单位的员工。单位分的房子，有些地方会收取一定的租金，有些地方则不需要收取。这种制度在表面上看是一种非常好的福利制度，符合社会主义制度。甚至于现在很多人也非常羡慕当时的这种制度。但是这种制度的取消，也代表了它有自身的弊端在里面。

我们来举一个例子，假设一个在某单位工作了三年的年轻员工，由于结婚需要住房。他首先面对的问题可能是单位根本就没有房子去分配。因为一个单位建设的房屋数量是有限的。而且这个数量还跟他所在单位的重要程度，以及经济效益挂钩。其次即使单位有房子可以去分配，他也需要面对各种的筛选标准。我们来看一下这些标准都有哪些。首先是资历，也就是他的职位高不高，如果有一个职位比他更高的员工需要房屋当然会优先分给另一个员工。其次是工龄，在相同职位的情况下，工作时间长的员工会优先分配到房子。再后面就需要考虑的是这个员工的家庭成员是什么样子的，人多不多？单身狗基本是分不到房子的，更多的家庭成员可以更早地分配到房子。最后还要看这个员工在其他地方是不是已经有了房子。这里面的问题就比较明显，一个人可不可以分配到房子，跟他的能力和贡献没有关系，只和他的工龄、资历、是否单身、是否急需房屋有关系。

上面的例子还只是在走正常流程的情况下，有人的地方就有江湖，非正常情况可想而知。有的人比较会走关系，比较会巴结拍马屁，可能有钱有势可以去行贿，或者是领导的亲戚。这种情况下他就可以比其他人更早地分配到房子，这中间就产生了腐败。而且对于单位来讲，如果想要争取到更多的建房用地，就需要去向相关部门或建筑公司进行交易，这样就产生了权权交易和权钱交易的恶果。

所以在1978年，邓小平同志就提出“房产改革的步子可以迈得大一点”，提出了房地产商品化的建议。基于这一指导意见，我国至1998年彻底终结了福利分房制度，完全走房地产市场化。

房地产市场化以后的效果还是比较明显的，到2020年房地产对GDP的贡献达到了7.3%，所占比重20年来上涨了78%。

房价为什么会上涨？

房子成为了商品，当然具有商品的属性，商品的价格由供需关系来决定。价格上涨明显的原因就是房子供不应求。那房子的需求都有哪些呢？我们来看一下下一张图。

首先是居住需求，居住需求也是我们通常所说的刚需。这个时候可能有人会提出质疑，我们之前也有居住需求，为什么现在的居住需求造成房子价格的上涨呢？这个主要和城镇化有关系，城镇化造成的人口向大城市或者特大城市集中。之前的人口大部分都居住在农村，房屋都是自建。而现在情况发生了变化，大部分的人口开始向城市集中，对于城市的房屋需求自然就水涨船高。这个情况大家应该也能感受到，所有房价高的地方，大部分都在一线城市或者是省会城市、中心城市。随着大城市的虹吸效应，大城市的房价可能依然会持续上涨。

第二个需求就是上学需求，对应的就是我们所说的学区房。学区房的形成跟国家解决教育不公平问题而制定的政策有关系。在未实行就近入学之前，大家都想上好学校的话，拼的就是关系和人脉。同时对于学校来讲，好学生都想上好学校，好学生造成好学校更好。这样就形成教育资源的分配极为不公平，因为好学校也会更吸引好老师，那差的学校就永远没有翻身的机会。为了打破这一恶性循环，我国学习西方的政策，开始实行就近入学。上好学校的竞争就开始变成了财力上的竞争，能买得起好学校的学区房，就可以上好学校。好学校的房子就成了稀缺品，由于供不应求，价格长期高居不下。

第三个需求就是投资需求。投资需求又分为个人投资和企业投资，我们先讲个人投资。2020年上半年，我国的GDP达到了1,000,000亿。很明显中国人有钱了，有钱就需要消费和投资，谁也不愿意自己的钱躺在银行里不停地贬值。由于我国经济增长过快，而我国的金融市场发展却没有跟上经济的增长，个人投资的渠道比较匮乏。2008年之前，大部分的资金都投向了股市，6000点是A股的历史最高峰。但是随之而来的下跌，使很多人认识到了股市的风险。这时候他们就把目光投向了房地产。房地产市场开始变得火爆，从09年开始房价直线上升。而企业投资就发生在这之后，很多企业发现，认认真真地经营，反而不如炒房赚钱。所以开始把企业的主要经营业务转向房地产，这中间也有不少国有企业参与。有个段子就是讲某个企业连年亏损，然后有一年卖了两套房子，实现了利润的正增长。

如何才能降房价？

目前为止，大家应该对房价上涨的逻辑有了一个比较清晰的认识。既然房价上涨是因为两个因素，一个是供应比较少，另外一个是需求比较多。那么解决房价，就是从这两个方面去着手。我们再来看一下这张图。

首先是居住需求。对于需求肯定是减少需求。居住需求我们称之为刚性需求。这个需求是不好降低的，难道减少一部分人？其实也是可以减少人的，有些城市我们可以看到它的房价在逐年下跌，就是因为人口减少的原因，人口减少造成了居住需求的减少，这样房价自然就开始下跌。

其次是上学的需求。这个问题国家是从侧面解决的。因为学区房是为了上学而买的房子，所以只要解决上学的问题，就可以解决学习房的问题。关于这一问题，各个地区已经陆续出台了很多政策。总结下来有这样几条：1. 集团化办学；2. 多校多片化区；3. 教师定期轮岗。这些政策的实施还是起到了一定的效果，前一段时间北京海淀区的事情就是一个很好的例子。

最后是投资的需求。在这方面国家实行的是一堵一疏的政策。一方面堵住炒房者的资金来源、延长房产交易时间、提高房产交易税率。另一方面国家在积极完善金融市场，开拓更多的投资渠道。为个人投资提供更多的途径，比如PPP项目，以及今年刚实施的REITs项目。至于企业投资因个人投资造成的房价上涨而起，自然会因个人投资减少造成的房价下跌而终。而且国家在引导企业将资金投入到科研、高科技等方面。

看完了需求端，我们来看一下供应端。

政府供应这一块，国家在不断地加大廉租房和经济适用房的投入，确保居者有其屋。

房地产公司这一块的操作比较复杂。一方面通过“三道红线”控制房地产公司的资金来源，避免房地产公司通过融资和借贷抬高地价。同时通过强制的地价限制，来控制房屋定价。另外也在增加土地供应量，农村的宅基地可交易政策就是其中的一条。通过增加土地供应来增加房屋的建设，提高房产供应。

国家已经开始行动，甚至已经制定了时间表，计划三年之内从根本上改善房地产环境。从长期来看大城市的房价还会持续上涨，但是上涨的幅度可能会变得较小，最终达到和普通理财持平的水平。那时候全民炒房的热情将会终止。