之前写过一篇讲房价的文章，有人赞同，也有人反对。最近一年各种政策出台，大家发现国家对于“房子是用来住的”这一政策一直没有放松。如果这一中心思想一直坚持下去的话，房价会怎么走？新年伊始想要再聊聊房价。

还谈供需关系

房子作为商品，它的价格就应该遵循经典的供需关系。供大于求，价格下跌；供小于求，价格上涨。这是我一直以来坚持的观点。有人说中国的房价和政府的土地财政有关，和国家调控有关，应该考虑中国特色的房地产价格模式。最近也在考虑政策对房价的影响，但是得出的结论还是政策虽然影响价格，但依然是通过影响供需来实现的，可能不存在中国特色的房价模式。因为通过政策来调整个行业，最好的做法并不是强制地一刀切，而是通过侧面的政策来引导。比如我国要实现碳中和，给出的政策并不是马上强制要求每个生产企业自己实现碳中和，而是定一个合理的碳排放指标，并且允许排放指标可交易。这样就可以鼓励有能力减少碳排放的企业将多余的碳排放指标交易出去盈利，而那些没有能力减少碳排放的企业可能需要购买指标，这样就会推高生产成本，进而迫使企业做出改进。相对于碳排放，房地产行业对国家经济的影响是更大地，更加不可能采取强制降价的措施来调控房价，具体的操作会在后面讲到。当然也不能绝对地说，不存在政策强制干扰房价的情况，中国的房价还是有一些独有的特色在里面的。

既然房价受供需关系影响，那我们就来捋一捋有哪些供应方和需求方。先把图丢出来，下面会详细分析。

需求

我们先看需求，需求从大的方面分为三个居住、上学、投资。居住是刚性需求，不论是改善还是首次购房，居住需求都是必要的需求，我们称之为刚需。房子对中国人来说有特殊的意义，中国人自古就讲成家立业。成家是什么，是有个房子结婚。这就是为什么年轻人结婚的时候，丈母娘都要求有房子的原因，因为在中国人的传统观念里没有房子是没有资格讨老婆的。除了新婚需要买房，改善性买房也占了一定的比重。人到中年事业有成，加上又要二胎，就想要换个更好更大的房子；我国城镇化速度飞速前进，老城区的房子太小了，想要买个新的大房子住住；家里拆迁了，分了钱想买个位置好的新房子；这些都是改善性居住需求。居住需求在所有需求中是居于首位的。

在居住需求后面的就是上学的需求，也就是学区房。学区房因就近入学政策而产生，中国自古以来就注重教育，家长都想给自己的孩子提供一个好的学习环境。普通住宅的价格都在提高，学区房的价格也是水涨船高，当然学区房大多都在老城区，属于存量房，但也不乏一些具有好学区的新建住宅。这里还要说一句，学区房并不是我国的特色。因为就近入学的政策本来就是参考美国、日本这些国家制定的，所以在这些国家也是存在学区房的。近些年学区房价格居高不下，也产生了一些社会矛盾，成为一些家长心中的痛。

自己有房子住了，孩子的学区房也解决了，手里还有些余钱，这时候投资的需求就产生了。我国的金融市场总得来说还处于比较初级的阶段，可以进行的投资并不多，除了人人都骂的A股，房子自然就成了最佳的选择。有人说房地产是国内资金的蓄水池，这句话对也不对。确实有大量的资金被固定在了房子里面，但不都是因为投资。房子成为资金蓄水池不是因为人们主动要把钱投在里面，而是不得不把钱投在里面，毕竟首先要解决的是前两个需求。因为有投资的需求，有些人将房子定义为具有金融属性，而不单单是商品房了。但是即使房子具有了投资的价值，也只是产生了投资的需求，不能把金融属性进行单独的考虑。金融属性无非是造成买房的目的变了，不再单纯是为了居住，但依然还是一种需求。能够对房价产生影响的地方只能是哄抬房价的炒房行为，但是没有强有力的居住需求，炒高的房价也是没有办法落实的。

供应

房子的供应方首当其冲的肯定是房地产开发商，根据国家统计局数据，截止到2021年四季度我国住宅房屋竣工面积达到270590.09万平米，按9亿的城镇人口计算，人均居住面积3平米，即使减去1.8亿的农村务工人员，也只有3.72平米。当然这只是新建住宅的数据，之前还是有大量的存量房的。如果人人都要住上新房，现在的房子是不够的。

位于住宅供应第二位的应该是自建房，对于农村还有城中村一些地方，大量的房子都是自建的。自建房都是用于个人居住，特别是农村的自建房是不能在市场上交易的，所以对于商品房的房价影响较小。自建房对于商品房的影响也只是延缓了，或者减少了对于商品房的需求。 政府建房之前是在福利分房时期的国有企业、事业单位的福利房。目前主要是保障性住房，廉租房、公租房、经济适用房、定向安置房等。这一块的供应目前应该说是在起步阶段，但是以后能不能保证“居者有其屋”还是要依靠政府方面的保障房。

政策的影响

讨论完了供应和需求，我们再来看下我国特色的政策影响。政策影响大家常说的一点就是土地财政，土地财政是政府财政的命脉，是我国城镇化建设的助推器。土地财政的根本是政府可以卖地赚钱，通过卖地赚来的钱发展本地经济。既然房子主要的生产资料土地是通过政府出售的，那么政府高价卖地肯定影响了房子的价格，这种观点显然是有问题的。这种观点跟水泥涨了、钢材涨了、人工涨了，房价怎么可能不长的论调是一个意思，都错误地把商品的价格跟商品的成本紧密的挂钩。诚然商品的价格跟商品的成本有一定的关系，但并不是起决定性作用的。商品的价格是由商品的价值决定的，并受供求关系的影响，这是上学时学的知识。一个商品的价格不是看生产它的时候花了多少成本，而是看它能提供多大的价值。但就算一个商品的价值很高，或很低，也不能完全决定它的价格，还要受到供求关系的影响。经济学书上举的两个极端的例子就是空气和钻石，空气的价值高不高？非常高！地球上的生物离了它都不能生存，但是它值多少钱？不要钱！因为什么？因为供应量非常大，虽然需求量很高，但是供应量更大。反过来看钻石的价值大不大，除了“一颗永流传”这句感人的广告词外，它的价值并不大，买了就会贬值。但是它的价格大家有目共睹，因为供应量很小，虽然产量很高，但是供应商惜售，造成市场上供应量很小。相对来说需求就比较大了，大部分成年人至少都会结一次婚。所以回到房价上来，房价贵并不是因为地价贵了，反而地价贵是因为房价涨了，造成开发商竞相抬高了地价。

那政策对房价的直接影响是什么？最直接就是限价，开始是限涨价，最近又出现限降价。限涨和限跌其实都是为了稳定，这个政策是完全违反市场的行为。所以开发商会想办法避开这个政策，比如精装房把价格加到装修上面，还有不走正常的途径销售，把房子交给中介去卖等。这种政策是不能长期执行的，也就不会对房价产生根本的影响。

另外一个直接的价格干涉就是针对二手房的指导价政策，指导价政策针对的只能是房价过热、接近非理性的区域。一些施行了这一政策的地区已经出现了房价遇冷的情况，但是因为只能针对房价过热的区域，适用范围有限，目前也只有深圳、上海一些一线城市施行了这一政策。

供需关系怎样决定房价？

现在我们知道了房地产的供应方和需求方，那么供应和需求又是怎样影响房价呢？我们首先来看下我国历年的房价走势。

可以看到这个房价趋势，在2004年之前房价增长还比较平缓，2008年甚至还出现了下跌，但是2009年-2013年，还有2015年-2018年房价的增长就变得比较迅速。在这种快速增长中，供需关系起了什么样的作用呢？我们先来看居住需求，下图是我们历年新生人口增长趋势。

从图表中科院看出，我国出生人口有两个小的高峰，分别是1965年-1971年，这一阶段出生的人结婚年龄相对较早，一般都是20岁左右。如果是生在农村的话，18岁可能就结婚了。那么他们结婚的时期大概在1985-1991年左右，还可能再往后推一些。但是在这一时期我国还没有商品房，所以没有办法去考虑这些人对房价的影响。第二个阶段出生高峰是在1983年 - 1987年之间，就是我们所说的80后。那么80后的结婚年龄大概在26岁 - 30岁左右，我们取个中间值28岁。对应的年限就是2011年 - 2015年，这个区间正好处于房价高速上涨的时间点。因为居住需求在所有需求中肯定是排在第一位的，所以我们可以说在这段时间的房价上涨主要是由刚性需求提高引起的。

学区房的情况比较复杂，因为没有统一的标准来认定好学校和好学区，也没有相关的数据，我们就来看下投资方面。投资方面上面已经说了，在我国的金融市场可选的投资并不多，所以我们只要考虑财富增长就可以了。有大量的财富增长肯定就有大量的投资需求产生，在没有好的投资项目的时候，从结果上看肯定是涌入了房地产。

城镇居民人均可支配收入每年都一个比较可观的增长，相对的来说大家都有钱了，如果考虑贫富差距的话，证明有钱人变得更加有钱了。在这么大的需求下供应是怎么样的呢？这个不用仔细分析也是一目了然的了，截止到2021年四季度我国住宅房屋竣工面积达到270590.09万平米，按9亿的城镇人口计算，人均居住面积3平米，即使减去1.8亿的农村务工人员，也只有3.72平米。如果想要人人都买得起房子住，这些房子是远远不够的，要不然房企早就关门不干了。当然这是没有考虑存量房的情况下。供应不足，需求旺盛当然造成了房价的高涨。

房价的未来走势

一、整体上房价会进入下跌趋势，至少不会再出现房价暴涨

从人口增长趋势上来看，未来的二十年都不会存在巨大的居住需求了。因为在2000年-2022年这段时间已经没有像之前一样的人口出生高峰了。对于房子首要也是最大的需求开始降低，那么房价保持高增长的动力就不复存在了，自然就会出现下跌。

学区房的问题国家早就注意到了，一直在探索解决的办法。主要是这个问题没有成功的样板，所以解决起来比较麻烦，可能还需要很长一段时间。目前我们可以看到的这些政策，都是用来解决学区房问题的：集团化办学、租赁入学、多校多片划区、教师定期轮岗。这些政策的出台是否能解决学区房的问题我们不得而知，但是国家已经表明了态度和意志，那这个问题的解决就是早晚的时期。

这十来年的房价高涨，很多人都将其归咎于投资客、炒房团。就像本文前面观点一样，诚然炒房团对房价起到了助推的左右，但归根结底还是基于巨大的居住需求，没有居住需求房价也是炒不上来的。因为价格最终是在交易中产生了，只有商品交易了，商品的价格才确定下来。所以投资这一块首先会受到居住需求的影响，造成没有接盘侠的问题。其次国家也在积极出台各种政策去抑制炒房，比如提高贷款利率、遏制经营贷入市、二手房设置指导价、提高二手房交易年限等。相信投资这一块的需求会大大地降低。

除了对需求的遏制，对供应的提高也有很多相应的政策。比如积极推进的廉租房、公租房、经济适用房等，还有鼓励企业开展租房业务，这些政策的目的都是为了扩大住房的供给，普通人可以选择买房也可以选择租房，保证大家都有房子住。

二、区域价格分化会更加严重

虽然从整体上来讲房价是处于下降趋势的，但并不是说所有的地区所有的城市都会下跌。参考日韩欧美等国家的发展路径，人口肯定是要向大城市、超大城市集中的。相应地，我们国家也提出了发展中心城市，发展城市群的目标规划。什么是中心城市和城市群，就是经济、政治、文化、人口的聚集地，当人口向着这些地区聚集的时候，在这些地区的居住需求自然是要提高的。在这种情况下，自然会造成这些区域的房价升高，而那些人口流出的城市和区域因为需求的减少房价自然会降低。

相信大家还记得底特律1美元的房子，还有鹤岗的5万元房子，最近比较热的淮南的几万元的房子。当这种人口聚集发展到一定的程度，想要逆转就变得困难。我们可以看下日本的东京都市圈有3600万的人口、创造的GDP占全国的20%左右。而韩国的首尔人口有1000多万，创建的GDP占全国的21%。日本的经济已经有几十年没有像样的增长了，但是东京的房价却一直在增长，首尔的房价更是在去年达到了历史最高值。

综上而言，处于非中心城市、县城、乡镇的人群应该要注意这种分化，避免房价下跌的风险。

三、投资机会开始变少，并不是没有

基于第二点结论，在整体下跌的房价下，依然会出现房价上涨的机会，但是这种机会已经变得稀少和难以把握。既然存在机会，资本就不会放过这个机会，所以房产投资的需求还是会存在。我们可以试想下这些机会存在哪里，首先北上广深这些一线城市的房价是肯定坚挺的，对于资产保值有着很大的吸引力。其次处于城市群的次发达城市，会不会跟上处于同一城市群的发达城市的脚步也未可知。

不要轻视国家意志

虽然从整体的情况上看，房价是会下跌的。但是从个体感知上，这种下跌对刚需特别是年轻人来说可能没有大的影响。因为年轻人必定是要前往大城市，前往发达的城市群中发展的，当处在这些城市当中，没有人会感觉到房价跌了，只会看着房价一步步地升高。听上去好像有点消极，所以这最后一段希望提供一些希望。

未来的几年，我国肯定会采用宽松的货币政策，也就是俗称的“放水”。那些炒房的人已经把放水和房价上涨挂上钩了，年初国家刚有了一点宽松的政策，一些炒房的人和中介已经开始叫嚣着房价要上涨了。他们都忘了一点，他们的对手是谁，面对国家这个对手，他们是没有胜算的。

中国共产党的最高目标是什么？是实现共产主义。我们现在处在什么阶段？社会主义初级阶段。高房价符合社会主义的目标吗？肯定不属于。所以国家的意志肯定是要房价下跌，国家已经开始着手处理这个问题，但是问题的解决需要时间，需要考虑方方面面，但是肯定会解决。只要中国还是共产党领导，这个目标就不会变化。我们再来看看这些政策：

• 提高贷款利率
• 提高二手房交易年限
• 提高购房资格
• 通过集团化办学、租赁入学、多校多片划区、教师定期轮岗解决学区问题
• 提出“一城一策”政策
• “三道红线”防范金融风险
• 提出“房子是用来住”的总目标
• 部分城市制定二手房指导价
• 鼓励企业参与租房市场
• 保障性租赁住房有关贷款不再纳入房地产贷款集中度管理
• 提出“共同富裕”大方向

这每一天政策都是奔着房价去的，或者直接影响着房价。虽然有着发达国家的经验在那里，房子区域价格不均衡的问题也不是完全解决不了的。看下规划的这些中心城市和城市群就可以得出，我国规划的城市并不是极个别的城市，而是几乎覆盖全国的大部分区域。

所以，对于未来我们还是要抱着希望，等待着人人居有其屋实现的那一天。